オフィスの移転時や閉じる際等、賃貸物件から引っ越す際に生じるのが、原状回復工事です。なかなか、お願いする機会が少ない工事のため、業者の選定に苦労されている声もよく伺います。
業者選びを間違えてしまうと、退去時に思わぬ費用が追加で発生するリスクが生じることも・・・！
今回は、「原状回復工事業者の選定方法」について、失敗しないポイントを交えながら詳しくご紹介します。

オフィスの原状回復義務とは

「原状回復」は法律で定められており、賃貸借をしていたオフィスから移転や退去をする際に発生します。原状回復とは、「事務所・オフィスを借りたときの元の状態に戻す」ということです。このことから「原状復帰」とも稀に呼ばれています。
賃貸オフィスに入居する際、エントランスの造作工事や、社員スペースを区切るパーティション、会議室等、企業PRや働きやすさのために設置された造作物を解体・撤去する必要があります。そこには、床、壁、天井、照明の交換、塗装、（新しく設置した際は）空調設備、（独自で設置した際は）給湯室などの給排水工事等が含まれており、すべてを借主負担で元の状態に戻す必要があります。

原状回復工事の指定業者について

原状回復工事の業者がオーナーより定められている場合があります。
その定められている業者を指定業者と呼んでいます。詳しくご説明します。

原状回復工事の指定業者とは

物件を貸すオーナーの多くは、原状回復工事を対応する業者を指定していることが多くあります。それは、その物件に慣れている工事業者にお願いすることで、滞りない原状回復工事の完了が見込めるためです。
仮に、借り手が安かろう悪かろうの工事業者に依頼し、対応が雑な場合、次の賃借人への引き継ぎがうまくいかずトラブルに発生したり、工事ミスによりオーナー保有の物件価値が損なわれるリスクが生じる恐れがあります。
指定業者の有無は、賃貸借契約書に記載されているケースが一般的です。
契約書上で「オーナー側で選んだ業者で工事を行う」旨が記載されている場合、勝手に借主側で他の業者へ依頼することはできません。

原状回復工事の業者を指定できるケース

原状回復工事業者が契約書上で指定されている場合、一般的に変更は困難です。
ただ、交渉によっては工事内容に応じて指定業者以外を借主側が指定することも可能です。原状回復工事の際に、よく使われる「B工事」「C工事」という区分です。
「B工事」とはテナント専有部分の壁・天井、照明、空調設備、消防設備、分電盤等、建物の安全や構造に関わる工事が中心となります。オーナーが懸念している不動産価値が損なわれるリスクが高い工事は、オーナーが工事業者を指定し、工事費用を借主が負担するケースが一般的です。
一方、基本的に内装工事が中心の「C工事」については建物の構造への影響は少ないため、借主が業者を選定できるケースが多いです。そのため、費用・施工内容が適切な業者を選定し、依頼することで退出コストを抑えることが可能になります。
但し、C工事の業者においてもオーナー側がきちんとした業者なのかの確認やオーナー側指定業者との比較をされるケースもありますので、時間に余裕をもっての業者選定・依頼をお勧めします。

オフィスの原状回復の業者を選ぶポイント

前述したように、C工事の区分においては借主側が業者を選定できるケースが多くあります。
しかし、安いからと言って業者を選定してしまうと、オーナー側に納得してもらえず結局オーナー指定業者になってしまったり、工事が想定通りに進まず追加の賃料や賠償金が発生したりと、思わぬ出費が発生することも・・・。
そうならないためにも、適切な業者選定が大切です。
この章では、原状回復工事業者の選定ポイントをご説明します。

ポイント①　見積りの内容がわかりやすいか

見積内容が分かりやすく、根拠がしっかりとしているか。確認してみてください。
「一式表示」が多いと、工事範囲についてのブレが生じ、トラブルや追加料金が発生してしまうケースも多くあります。仮に、「一式表示」が多い見積でも、分かりやすく工事内容や範囲を教えてくれる業者であれば安心できます。
また、見積をもとに業者選定の判断をされると思いますので、無料で現地確認後に見積を提出してくれる業者をお勧めします。
当社も無料での見積を行っておりますので、是非お気軽にご相談ください。

ポイント②　原状回復に関連する作業をまとめて対応してくれるか

原状回復工事と一言で言っても、賃貸物件により引き渡しの状態（原状回復工事の範囲）は様々です。現地視察時に貸主を含めて原状回復工事の工事範囲を一緒に確認してくれる業者であれば、引き渡し時の施工漏れや施工抜けが発生せずに安心です。
また、原状回復工事はいわゆる内装解体工事ですが、引き渡しできる状態にするには、家具・設備等の撤去・廃棄、内装解体時の廃材の処分、空調設備撤去が含まれる場合はフロンガスの回収等、様々な内容に対応しなければいけません。
当社のように、産業廃棄物収集運搬業を合わせ持った業者であれば、家具類の買取・処分や、廃材の処分を一括で依頼いただくことが可能です。
一括で依頼できると、以下のようなメリットがあります。
・ 契約書の手間が省かれる
・ 責任の所在が明確。（責任分界点が分かりやすく、トラブルになりにくい）
・ 業者間でのスケジュール調整がない　等
そのため、まとめての対応が可能な業者を選定基準にすることをお勧めいたします。

当社サービスのご紹介

ポイント③　対応が丁寧で速いか

引き渡し完了まで賃料が発生するため、引き渡し日を伝え、そのスケジュールで対応してくれる業者を選定しましょう。
また、作業開始前に作業の進め方（工程表）や注意点等を分かりやすく説明してくれる業者だと、トラブルなく進めることが可能です。

オフィスの原状回復で業者とよくあるトラブル

オフィスの原状回復工事に関するよくあるトラブルを解説するので、トラブルが発生しないように事前に抑えておきましょう。　

①　貸し手と借り手の認識齟齬によるトラブル

不動産、原状回復に関する知識量が、貸し手と借り手の間で異なり、トラブルになる恐れがあります。賃貸借契約書に記載されている内容をもとに事前に不明点・不安点は解消しておくことが大切です。
借り手は工事に関する理解が薄いと思われるため、この段階で発注する工事業者も同席してもらうことをお勧めします。

②　工事の対象・範囲が曖昧なケース

工事の対象・範囲が不明確な場合、どの範囲を工事してもらえるのかわからず、引き渡し時に追加の工事や費用が発生し、引き渡しが完了できないというトラブルになる恐れがあります。見積時の業者による現地確認はもちろんですが、工事区分表や平面図を用意していただき、オーナー立ち合いの元、工事の対象・範囲の確認を進めることで、貸主・借主・業者間での共通認識をもつことができ、トラブルが発生するリスクを最小限に抑えることができます。

③　業者の理不尽な対応によるトラブル

説明なく高額な請求をしてくる業者の場合、トラブルが起こる恐れがある不明点はすぐに解消することが大切です。見積がギリギリまで出てこない場合も注意が必要です。
多くの実績があるか、許可を受けている業者か、質問への対応がきちんと丁寧になされているか等を確認ポイントとして、業者選定時に不安を感じるようであれば、別業者も同時に確認いただくことをお勧めします。

④　処分品と保管物の区別がつかない

処分品と保管もしくは引っ越し先へ運ぶモノの区別がつかないと、処分業者が誤って処分をしてしまったり、引き渡し時に残置物が残っていたりとトラブルになりがちです。
現地確認の際に、「保管物にはシールを貼る」「保管物は写真をとって業者に事前送付する」「●月●日時点で残っているものはすべて処分」等、業者間とルール決めをしていただくことで、トラブルを防ぐことができます。

結論：対応が丁寧でスムーズな原状回復業者がおすすめ

原状回復工事をお願いする機会は多くありません。だからこそ、コミュニケーションがきちんととれ、丁寧な説明・対応をしてくれる業者に依頼することで、トラブル発生を未然に防ぐことができます。
工事業者を味方にすると、貸主との認識齟齬も生じないようサポートをしてくれ、非常に安心です。
当社も無料でのご相談を受けておりますので、是非お気軽にご相談ください。