オフィスの原状回復費用とは？
借主の対応範囲も解説

原状回復について国交省のガイドラインでは以下のように定義されています。

「原状」とは「もとの状態」を意味していますが、賃貸借契約における賃借人原状回復義務は、必ずしも賃借人が借りる前の状態に戻すことを指すわけではなく、建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年劣化）や、賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）は賃借人に対しての原状回復義務はないとしています。

原状回復工事や内装工事の工事範囲や工事業者を決定するにあたり、工事区分をしっかりと理解していただくことをお勧めします。
工事内容や場所により、A工事・B工事・C工事の３種類に区分されており、それぞれ誰が工事業者を選定するのかや、費用負担者が異なります。

対象工事

A工事とは、ビル全体の基礎や骨組み等の躯体部分、共有施設（エレベーター・共有トイレ）に関わる部分の工事がメインです。
B工事とは、借主側の要望により、入居後に専有部分に対してオーナーが設備を増設・移設した工事（空調設備・防災設備・防水設備等）が対象です。
対して、C工事はB工事と同様に専有部分ですが、建物全体に影響を及ぼさないインテリアや造作等の内装工事、インターネット配線工事等が含まれています。

工事業者の選定

A工事・B工事・C工事の区分で、どの工事業者を指定するかが異なります。
A工事とB工事は建物の躯体や全体に影響を及ぼすため、業者を指定するのはオーナーとなります。
C工事はテナント内の工事に限られるため、テナント側で業者を指定できるため、しっかりとした業者選びが必要となります。

工事業者への発注・費用負担

オーナーとテナントのどちらが業者に発注するかは、工事区分で異なります。
A工事は建物の躯体に関わるため、業者の指定と同様に発注・費用負担もオーナーとなります。
B工事の業者を指定する権限はオーナー側にありますが、発注・費用負担はテナント側でおこなう必要があります。C工事はテナント内の工事になるため、発注および費用負担は業者の指定と同様にテナント側がおこないます。
B工事業者にC工事をお願いする場合、業者選びの必要はありませんが、B工事業者への一括発注は割高になる傾向が多くあります。
テナント側で業者選定を行えるC工事に対しては、しっかりと業者を選び適正価格での発注を目指すことをお勧めいたします。

原状回復工事の相場は一概にお伝えすることが難しいです。
というのも、周辺環境や造作、原状回復工事の範囲等により大きく費用が異なるためです。
例えば、原状回復工事を行うテナントと同ビル内に学習塾やクリニック等があった場合、開業している時間帯は機械を使った斫り等の音が出る工事ができないケースが多々あります。
その場合は、手作業で音が出ない方法での実施や、深夜時間帯のみでの作業等、周辺環境やテナント・オーナー側の要望をすり合わせながら、最適な方法をご提案しています。
方法により、工事期間が異なり自ずと原状回復工事の費用も異なります。

相場を確認されたいテナントの方、当社は無料でお見積を作成いたしますので、是非お気軽にご相談ください。